En constante évolution, la législation locative marocaine offre un cadre juridique robuste et équilibré, proposant à la fois aux propriétaires et aux locataires une série de protections et de droits. Voici l’éclairage de votre agence immobilière Jibril Immo sur ce droit qui façonne les relations entre bailleurs et locataires au Maroc.
Le contrat de bail est désormais une obligation
Le contrat de bail s’applique à tout bien immobilier, qu’il soit destiné à un usage résidentiel ou professionnel, meublé ou non, pour une période de location supérieure à trente jours. Il fixe le prix et les conditions de location par consentement mutuel entre les parties et engage les deux parties à respecter toutes les clauses dès la date de signature. Le contrat inclut également une description détaillée de l’état du bien loué, ainsi que de ses dépendances et équipements.
La nouvelle loi sur les baux exige que le bien loué soit habitable et équipé des installations de base nécessaires, incluant des pièces adéquates, une ventilation appropriée, une cuisine, des toilettes, ainsi que l’électricité et l’eau. Si le bien ne répond pas à ces critères, il peut quand même être loué à condition que le locataire accepte par écrit de le remettre aux normes, avec les frais de remise en état déduits du loyer par le propriétaire.
Un état des lieux doit obligatoirement être effectué lors de la remise des clés au locataire ainsi qu’au moment de son départ. Ce document est annexé au contrat de bail. En cas de non réalisation de l’état des lieux, la signature du contrat par le locataire vaut reconnaissance que le bien est conforme aux normes.
Les engagements du bailleur
- Le bailleur doit délivrer au locataire le bien immobilier à louer, ses annexes et ses équipements.
- Les biens à usage d’habitation doivent être délivrés dans un état décent et aux normes de sécurité et d’hygiène.
- Si le bien immobilier à louer nécessite des travaux pour être dans un état décent, les deux parties peuvent convenir de la réalisation des travaux de mise en conformité par le locataire et du moyen de déduire les frais des travaux réalisés.
- Avant la remise des clés, il est nécessaire de rédiger un état des lieux. En absence d’un état des lieux et à la simple signature du contrat de bail, le locataire est considéré comme avoir reçu le bien dans un bon état.
- Le bailleur doit entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le bail en réalisant les grosses réparations incombant au bailleur, nécessaires à la jouissance paisible des locaux (fuite d’eau, problèmes électriques…). Les réparations courantes sont quant à elles à la charge du locataire.
- Le bailleur doit remettre au locataire un reçu signé par lui-même ou par son mandataire mentionnant les détails des montants réglés par le locataire en différenciant le paiement du loyer de celui des charges.
Les engagements du locataire
- La première obligation du locataire est de payer le loyer et toute autre somme due convenus dans le contrat de bail.
- Régler les consommations d’eau et d’électricité pendant la durée du bail.
- User paisiblement des lieux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.
- Prendre à sa charge l’entretien courant des lieux loués (portes, fenêtres, vitrage, quincaillerie, peinture, robinetterie …).
- Occuper le bien immobilier par lui-même : il est interdit de sous-louer ou de céder le bail.
- Occuper le bien immobilier selon la destination prévue des lieux : il est interdit d’exercer une activité professionnelle dans un bien immobilier prévu pour habitation.
- Un locataire a le droit d’aménager le bien immobilier qu’il a loué mais n’a pas le droit de le transformer. Il peut par exemple peindre, percer un mur, mettre des grilles de sécurité aux fenêtres, mettre des cloisons amovibles… Mais il ne peut pas casser un mur, créer des escaliers… sans l’accord écrit du propriétaire.
- Pour transformer le bien immobilier, il faut obligatoirement l’accord écrit du bailleur.
En cas de non paiement du loyer
En cas de non-paiement du loyer par le locataire, le propriétaire peut demander au président du tribunal d’envoyer un avertissement écrit au locataire, qui a 15 jours pour payer. Si le locataire ne paie pas dans ce délai, le propriétaire peut demander au tribunal de ratifier l’avertissement.
Si le locataire ne répond pas à l’avis de rappel et ne paie toujours pas le loyer, le propriétaire peut engager des poursuites légales pour récupérer les arriérés de loyer. Cela peut impliquer de déposer une plainte en justice pour expulsion ou de faire appel à un avocat pour vous assister dans la procédure. Il est essentiel de conserver des dossiers détaillés de toutes les communications, avis de rappel, paiements et correspondances liées au cas. Cela peut être précieux en cas de litige.
Les Conditions de révision du loyer
Le propriétaire et le locataire peuvent convenir de réviser le loyer, mais aucune augmentation n’est permise pendant les trois premières années du contrat. Sans accord, la loi autorise une augmentation de 8 % pour un bien résidentiel et de 10 % pour un bien professionnel.
Le tribunal peut fixer un autre taux si le loyer est inférieur à 400 dirhams par mois, avec une augmentation maximale de 50 %. Si le propriétaire souhaite augmenter le loyer, il doit envoyer un avertissement au locataire. L’augmentation prend effet dès réception, et le locataire peut faire appel dans un délai de trois mois.
La résiliation du contrat
Lors de la résiliation ou de la dissolution d’un contrat de location, le locataire est tenu de restituer les clés du bien loué. En cas de conservation du bien au-delà de cette date, le locataire est redevable d’une compensation financière fixée par le tribunal, correspondant au moins au double du montant du loyer. Il est également responsable de maintenir le bien en bon état et de le restaurer en cas de dommages. Dans le cas où le locataire occupe le bien de manière irrégulière, il est en violation des dispositions relatives à l’occupation de biens appartenant à autrui.
La nouvelle loi stipule également que le locataire est responsable de tout dommage causé au bien, à l’exception de l’usure normale et habituelle, ainsi que des dommages résultant de cas de force majeure ou d’incidents. Le locataire ne peut entreprendre de modifications ou d’aménagements sur le bien ou ses équipements sans le consentement écrit du propriétaire.
En cas de travaux effectués sans l’accord du propriétaire, ce dernier peut exiger que le locataire remette le bien dans son état initial ou conserve les modifications sans que le locataire ait le droit de réclamer une quelconque indemnisation. La nouvelle loi précise que toutes les demandes d’aménagement deviennent caduques trois mois après la restitution du bien au bailleur.
Le propriétaire peut demander une garantie pour couvrir le montant du bail, les frais locatifs et les dommages éventuels, mais cette garantie ne peut dépasser deux mois de loyer. La garantie doit être restituée au locataire dans un délai d’un mois à partir de la date de libération du bien loué.
Récupérer le bien pour son propre usage
La nouvelle loi stipule que le contrat de bail expire dès la réception d’un avis d’expulsion fondé sur des motifs sérieux, tels que la récupération du bien par le propriétaire pour son propre usage, celui de ses descendants, des bénéficiaires du testament, ou de son conjoint.
Le contrat de bail prend également fin en cas de démolition, de reconstruction, de réforme obligatoire ou de non-paiement du loyer. Dès réception de l’avis, le locataire dispose d’un délai de deux mois pour quitter les lieux. Si ce délai est dépassé, le propriétaire peut demander au tribunal de prononcer une expulsion forcée.
La loi prévoit aussi des procédures permettant au propriétaire de récupérer sa propriété en cas d’abandon ou de fermeture par le locataire. Un bien est considéré comme fermé après plus de six mois de non-occupation ou d’usage, s’il est partiellement ou totalement vidé de ses meubles, et si personne n’y a séjourné. Toutefois, le bien n’est pas considéré comme abandonné si le locataire a continué à remplir ses obligations envers le propriétaire.
En cas d’expulsion, le propriétaire doit compenser le locataire à hauteur d’un an de loyer et couvrir les frais de déménagement. Pour les contrats conclus avant l’entrée en vigueur de cette loi, ils demeurent valables et reconnus, et les parties peuvent convenir d’un nouveau contrat conforme à cette nouvelle législation.
